Jusqu’il y a peu, il était difficile de répondre à cette question car il n’y avait pas de définition claire. Cette situation floue aboutissait fréquemment à des malentendus entre acheteurs et vendeurs, ces derniers ayant tendance à tout inclure – balcon, cave, garage – pour aboutir à des surfaces très grandes et rendre le prix de vente plus attractif. Mais les choses ont changé depuis la publication de la norme sur la surface habitable en mars 2016 par l’ILNAS1.

Cette norme nationale2, vise uniquement les biens résidentiels (individuels ou collectifs, neuf ou anciens) et fournit une méthode de calcul détaillée de la surface habitable, accessible Elle présente plusieurs avantages. Elle permet de calculer avec des moyens simples et à la portée de tous les prix d’achat au mètre carré. Elle facilite la comparaison des prix de l’immobilier entre plusieurs maisons ou appartements d’un même quartier. Enfin, elle établit un langage commun entre les différentes parties concernées : propriétaires, agents immobiliers, acheteurs et notaires.

Quels sont les critères à appliquer ?

D’après la norme ILNAS, la surface habitable désigne les surfaces intra-muros (SIM) exprimées en mètres carrés. Elle inclut toutes les surfaces intérieures visibles, accessibles et mesurables, dont les occupants jouissent de manière directe ou indirecte. Sont donc comprises dans le calcul les pièces à vivre (salon, cuisine, chambres, salle à manger mais aussi dressing et placards), les pièces d’eau (sanitaires et salles de bains) et les zones de circulation (couloirs, escaliers, etc.). Chaque surface est mesurée au niveau du plancher, juste au-dessus de plinthes. La somme de toutes les mesures donne la surface habitable du bien.

Par contre, sont exclues de la surface habitable toutes les pièces non destinées à l’habitation. Ces surfaces dites « accessoires » comprennent notamment les caves, garages et locaux techniques ; les vérandas non chauffées ; les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs au logement. Les combles ou mezzanines inutilisables (absence de plancher, charpente encombrante, accès difficile ou hauteur inférieure à 2 mètres) ou utilisables mais non aménagés sont aussi considérés comme des surfaces accessoires. Dans le cas d’un immeuble collectif, sont également exclues les parties communes.

Qu’en est-il pour les immeubles de logement collectif ?

Tout va dépendre du cadastre vertical (le tableau descriptif de division de l’immeuble arrêté auprès de l’Administration du cadastre et de la topographie). Si l’immeuble collectif en possède un, le calcul de la surface habitable s’obtient de la manière suivante. On part de la surface utile cadastrale et on en déduit les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2 mètres ainsi que les surfaces occupées par des cloisons.

En l’absence de cadastre vertical, le calcul de la surface habitable se fait de la même façon que pour les logements individuels. On additionne les pièces à vivre, les pièces d’eau et les dégagements extérieurs. 

Une marge d’erreur est-elle tolérée ?

Oui. Quelle que soit la mesure effectuée, la marge d’erreur tolérée dans le calcul de la surface habitable est de 5% maximum (au-dessus ou en dessous de la surface exacte).

La norme ILNAS est-elle juridiquement contraignante ?

Non. Même si cette norme a été publiée au Mémorial, elle n’a pas pour effet de régir toutes les relations entre les parties concernées. Les parties au contrat sont par conséquent parfaitement libres de choisir un autre mode de calcul. Il vaut mieux alors préciser dans le contrat si les surfaces indiquées se réfèrent ou non à la norme ILNAS pour éviter toute complication ultérieure. En effet, sans un échange de consentement sur une autre méthode de calcul dans le contrat, les tribunaux feront application de la norme en cas de litige éventuel.    

 

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1Institut luxembourgeois de la normalisation, de l’accréditation, de la sécurité et qualité des produits et services

2 dénommée ILNAS 101