11 JUIN 2019 | PROPOSE PAR NOTRE PARTENAIRE ING LUXEMBOURG

Maison, appartement, terrain, local commercial, cave, parking… : les ventes publiques immobilières se multiplient de plus en plus dans la Grande Région, et le Luxembourg n’y fait pas exception. Mais est-ce vraiment un bon plan pour acheter moins cher ? Quelles sont les règles ? Sur quels points devez-vous être attentif pour éviter les mauvaises surprises ?

Avant toute chose, il convient de définir ce qu’est une vente aux enchères immobilière ou vente immobilière par adjudication. Il s’agit d’une vente publique qui porte sur des biens immeubles et se caractérise par l’attribution desdits biens au plus offrant, pour autant que l’offre soit jugée suffisante par le vendeur. Dans certains cas, une surenchère est possible dans les huit jours suivant l’adjudication.

Il existe deux grands types de ventes aux enchères : d’une part, les ventes forcées qui interviennent suite à une saisie immobilière, une liquidation judiciaire ou un partage judiciaire et, d’autre part, les ventes aux enchères à l’amiable.

Qu’elles soient volontaires ou forcées, les ventes aux enchères sur des immeubles sont en général pratiquées par les notaires, voire par l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) dans le cas de ventes organisées par l’État ou les organismes publics (succession en déshérence, logements de fonctions...).

Les huissiers de justice sont également compétents pour procéder aux ventes publiques mais principalement pour les meubles et les effets mobiliers corporels.

Pistez les offres

Connaître dès parution toutes les ventes à venir au Luxembourg n’est pas toujours évident. Il n’existe pas, comme c’est le cas dans d’autres pays, de site en ligne qui reprend de manière centralisée les annonces de toutes les futures ventes aux enchères. Le mieux est que vous consultiez à intervalles réguliers le site de l'AED ainsi que ceux des différents notaires présents au Luxembourg. Certains d’entre eux proposent même des newsletters ou des alertes par SMS pour vous permettre de rester informé.

La vitesse et la disponibilité seront des facteurs essentiels pour dénicher les bonnes affaires. Les futures ventes sont seulement annoncées un à deux mois avant la séance d’enchères (qui a lieu un jour de semaine) et ne comportent en général que quelques dates pour visiter le bien. 

Obtenez un conseil fiable

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert immobilier pendant la visite du bien. Celui-ci pourra vous aider à évaluer correctement l’état de l’immeuble et à repérer les travaux à réaliser impérativement comme l'électricité et le chauffage, ainsi que les vices cachés.

S’il s’agit d’un immeuble en copropriété, le syndic (s’il y en a un) pourra également vous apporter des informations utiles comme l’état des fondations et de la toiture ainsi que les prochains travaux collectifs à prévoir. 

Fixez-vous un montant maximum

Pour ne pas vous laisser emporter le jour de la séance aux enchères sous peine de surpayer le bien, établissez à l'avance un budget qu’il ne vous faudra sous aucun prétexte dépasser. Dans cette optique, renseignez-vous le plus précisément possible sur les prix du marché en consultant les annonces immobilières pour des biens similaires dans la même région.

Un expert immobilier, voire votre banquier s’il a une certaine expérience dans les prêts hypothécaires, pourra également vous être d’un grand secours dans la détermination d’un juste prix.

Identifiez bien les frais

Ne perdez pas de vue non plus qu’il faudra ajouter au prix de vente du bien les taxes, les droits d’enregistrement ainsi que les frais spécifiques aux ventes aux enchères. Ces frais couvrent principalement les dépenses liées à l’organisation de la vente ainsi que les honoraires du notaire.

L’addition de toutes ces sommes se rapproche ainsi du montant que vous devrez verser si la vente se réalise via une agence immobilière. En soi, cela ne change pas grand-chose dans votre décision d’acheter ou non le bien vendu aux enchères, mais mieux vaut l’avoir en tête quand vous ferez votre plan de financement.  

Assurez-vous d'avoir le financement

Assurez-vous que votre banque est prête à vous accorder le prêt si vous parvenez à acquérir le bien dans les limites que vous vous êtes fixées. Dans les ventes aux enchères, il n’existe aucune possibilité de rétraction ou de clause suspensive sauf si elle est expressément prévue dans le cahier des charges, et le paiement du bien doit se faire dans un délai limité, généralement dans les deux mois suivant l’adjudication définitive.

A défaut de paiement, vous devrez vous acquitter d’intérêts de retard, le contrat de vente pourra être annulé à vos torts avec le paiement de dommages et intérêts ou le bien pourra être remis en vente. S’il est vendu moins cher, vous serez tenu de rembourser la différence.  

En résumé, la vente aux enchères peut vous permettre de réaliser la bonne affaire à condition de faire preuve à la fois de réalisme et d’opportunisme.

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