Article proposé par notre partenaire ING Luxembourg.

Vous êtes propriétaire d’un bien et désirez le mettre en location ? Vous avez investi dans l’immobilier et souhaitez rentabiliser au plus vite votre investissement ? Vous envisagez de transformer votre maison pour en louer une partie ? Quelle que soit votre situation, posez-vous les bonnes questions avant de songer à louer votre bien.

1. Avez-vous bénéficié du crédit d’impôt sur les actes notariés ?

Afin de diminuer les frais annexes à l’acquisition d’un logement, le gouvernement luxembourgeois a prévu un crédit d’impôt sur les actes notariés, à valoir sur les droits d’enregistrement et de transcription (Bellegen Akt). Il est immédiatement applicable lors de la signature de l’acte de vente et limitée à 20 000 € (40 000 € en cas d’acquisition conjointe).

L’octroi de ce crédit d’impôt est soumis à certaines conditions. Vous devez occuper effectivement et personnellement le logement acquis pendant au moins deux ans, et ce de manière ininterrompue. Pendant cette période, il vous est défendu de louer tout ou partie du bien ou de l'affecter à d’autres fins. Si vous ne respectez pas ces conditions, vous serez dans l’obligation de rembourser intégralement l’abattement accordé.

2. Votre certificat de performance énergétique est-il encore valable ?

Lorsque vous êtes devenu propriétaire, vous avez reçu un certificat de performance énergétique (CPE). Ce certificat livre des informations sur le besoin énergétique calculé du bâtiment et sur les émissions de CO2. Il prévoit des classes de performance énergétique allant de la meilleure (A) à la plus mauvaise (I). Il est établi par des experts pour bâtiments d’habitation (architectes ou ingénieurs-conseils membres de l’Ordre des Architectes et experts agrées par le ministre de l’Économie).

Le certificat de performance énergétique est valable pour une durée de 10 ans. Passé ce délai, vous devrez en commander un autre à vos frais auprès d’un expert agréé si vous souhaitez mettre votre bien en location. Tout candidat locataire a en effet le droit de vous demander de consulter le certificat de performance énergétique.

3. Comment établir le meilleur prix ?

Vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez en matière de loyer. La loi luxembourgeoise prévoit un plafonnement pour les loyers. Pour un bien non-meublé, le loyer maximal est déterminé en fonction de l’argent réellement investi dans le logement (il ne peut pas dépasser 5% du capital investi), de l’évolution du coût de la vie et de la dévaluation de la monnaie, mais aussi de l’ancienneté du logement.

Avant de fixer le prix de votre loyer, vous devez également vous informer sur le marché de location dans votre ville ou votre région. Quelle est la fourchette des loyers pratiqués pour des biens similaires aux vôtres ? Les loyers évoluent-ils à la hausse ou à la baisse ? Pour avoir une bonne idée de l’offre et de la demande au Luxembourg, le mieux est de consulter le site Internet de l’Observatoire de l’Habitat. Cet organisme publie régulièrement des informations sur les prix proposés à la location. 

4. Que choisir : la location nue ou meublée ?

Si vous choisissez une location meublée, le loyer ne peut en aucun cas dépasser le double du loyer légal des logements non meublés. Il est également fonction de la valeur du mobilier garnissant les lieux loués. De plus, l’appartement meublé doit être complètement équipé. Vous ne pouvez pas vous limiter à un lit, une table et une chaise. Votre bail devra en outre comporter un inventaire des meubles fournis au locataire.

La location meublée présente deux avantages par rapport à la location nue. Elle est en général de courte durée. Les meubles peuvent faire l’objet d’un amortissement et être déduits des recettes de location soumises à l’imposition.

5. Avez-vous tenu compte de la fiscalité sur les revenus locatifs ?

Toute personnes résidente, ou considérée comme telle, qui possède un bien immobilier donné en location au Luxembourg ou à l’étranger, est soumis à des obligations fiscales. La base imposable est constituée des loyers perçus, diminués des frais d’obtention. Ces dépenses déductibles comprennent notamment les frais d’entretien et de réparation, les frais d’obtention non remboursés par le locataire, l’amortissement, les intérêts débiteurs et les frais de gérance.

Les revenus locatifs sont taxés à votre taux d’imposition global. Si le revenu net provenant de la location de biens est négatif (les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes), il est compensable avec les revenus nets de vos autres catégories de revenus (les revenus professionnels). 

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter la page www.ing.lu/immo ou à nous rendre visite en agence.

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Publié le 13 novembre 2018.