13 AOUT 2019 | PROPOSE PAR NOTRE PARTENAIRE ING LUXEMBOURG

Apparu aux États-Unis il y a une dizaine d’années, le crowdfunding (que l’on pourrait traduire textuellement par "financement par la foule") est une technique qui consiste à lever des fonds directement auprès des internautes via des plateformes en ligne dédiées. Cette forme de financement participatif, dont le principe remonte déjà à plusieurs siècles, recouvre différentes formes de relations financières : du don pur et simple sans contrepartie jusqu’à l’acquisition de parts dans une entreprise en phase d’augmentation de capital. Aujourd’hui, il séduit de plus en plus le secteur de l’immobilier. Le marché du financement participatif immobilier pèse déjà plusieurs milliards de dollars outre-Atlantique et le milliard de livres a été dépassé en Angleterre. Mais en quoi consiste exactement le crowdfunding immobilier et que faut-il savoir avant de se lancer ?

Une alternative intéressante…

Le crowdfunding immobilier permet à des promoteurs de financer des programmes immobiliers (construction, rénovation, acquisition) grâce aux contributions d’investisseurs particuliers. Toutes les parties prenantes sont en principe gagnantes. Les promoteurs voient ses fonds propres alimentés, en complément ou non d’un prêt accordé par la banque. Les particuliers profitent d’une opportunité d’investissement à court terme (de 12 à 24 mois) avec d’importants taux de rendement, généralement compris entre 8 et 12%. La plateforme Internet sur laquelle se déroule toute la procédure touche une commission pour chaque projet d’investissement.

On distingue deux grands types de crowdfunding immobilier : le financement participatif en prêt (crowdlending) et le financement participatif en investissement (crowdequity). Dans le premier, les investisseurs prêtent de l’argent remboursé au fur et à mesure avec ou sans intérêts. Dans le second, les investisseurs placent de l’argent dans le capital d’une société, ou souscrivent à un emprunt obligataire, et sont remboursés in fine.

Le crowdfunding immobilier représente pour le particulier un moyen intéressant de diversifier son patrimoine. Il constitue une activité pleine et entière au service de l’économie réelle, ne comporte pas de frais de gestion et est relativement accessible (le ticket d’entrée oscille en général entre 1 000 et 10 000 euros).

En outre, son utilisation est très simple. Il vous suffit de vous inscrire sur une plateforme de crowdfunding immobilier, choisir le projet qui vous semble le plus prometteur, investir et suivre votre investissement. La réalisation commence lorsque les sommes nécessaires ont été récoltées. Une fois le logement vendu, vous récupérez vos intérêts par rapport à vos investissements.

… mais pas exempte de risques

Si le concept semble alléchant sur le papier, il en est tout autrement dans la réalité. Le crowdfunding immobilier a certes le vent en poupe aux États-Unis, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en France et, dans une moindre mesure, en Belgique mais c’est loin d’être le cas au Luxembourg. Les projets y sont confidentiels, voire inexistants, et il n’existe à ce jour aucune plateforme réellement active dans le pays.

De plus, le rendement n’est pas garanti et vous pouvez même perdre l’entièreté de votre capital. Même si vous investissez dans un projet localisé en Europe où le potentiel d’attraction reste très élevé grâce au rayonnement de ses grandes capitales et de ses villes, celui-ci peut très bien ne pas voir le jour. Le crowdfunding immobilier reste un placement risqué.

Se pose également la problématique du contrôle des projets proposés. A l’heure actuelle, la crédibilité du promoteur et du projet repose presque entièrement sur la seule analyse de la plateforme de crowdfunding. Comment savoir si celle-ci effectue correctement son travail et quel est son degré d’exigence ? 

Sans oublier le fait qu’il n’existe pas encore de réglementation commune à tous les États de l’Union européenne en matière de financement participatif immobilier. Ainsi, vous pourriez très bien participer au financement d’un projet en Belgique sans être certain de pouvoir bénéficier, comme vos voisins belges, de la même exemption fiscale.

Pour résumer, le crowdfunding immobilier peut rapporter gros mais gare aux désillusions ! Un investisseur averti en vaut deux.

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