Sans entrer dans les détails juridiques et techniques des divers articles du projet et des critiques soulevées à l’égard de certaines dispositions, nous présenterons ci-dessous les points saillants de la réforme prévue dans le projet gouvernemental.Néanmoins, il ne s’agit à l’heure actuelle que d’un projet de loi déposé à la Chambre des Députés, et la teneur finale de la réforme ne sera connue qu’une fois que la loi aura été votée par le Parlement.A. Champ d’applicationFaute de définition précise de ce qu’il faut entendre par “bail commercial”, le champ d’application du bail commercial n’est actuellement pas circonscrit de façon suffisamment précise, notamment en ce qui concerne les immeubles affectés à un usage industriel ou artisanal.Le projet de loi entend y remédier en visant désormais tous les immeubles se trouvant au Grand-duché de Luxembourg, qui sont loués et affectés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.Notons que cette notion inclut les centres commerciaux et les galeries marchandes. Par contre, les immeubles affectés à un autre usage professionnel - notamment à un usage administratif  (bureaux, études d’avocats, cabinets médicaux etc.) - ne tombent pas dans le champ d’application du bail commercial. Ils ne le sont d’ailleurs pas non plus à l’heure actuelle, contrairement à une opinion erronée très répandue, même parmi les professionnels du secteur.B. Durée du bailActuellement,  les parties sont libres de prévoir à leur guise la durée du bail : il n’y a pas de durée minimale ou maximale, et le bail commercial peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée. Par contre, si le contrat de bail ne prévoit rien au sujet de sa durée, il n’est pas à durée indéterminée, mais sa durée est celle selon l’usage des lieux, c.-à-d. 3 ans.Contrairement à la législation française et belge, le nouveau texte n’introduit pas de durée minimale pour le bail commercial. Ainsi, les parties pourraient convenir d’un bail d’une seule année. Cependant, le projet impose une durée déterminée, le bail ne pouvant pas être à durée indéterminée. Si le contrat de bail ne prévoit pas la durée du bail, celui-ci sera réputé avoir été conclu pour 3 ans, comme à l’heure actuelle.Le législateur luxembourgeois justifie l’absence de durée minimale par le principe de la liberté contractuelle et la réticence tant du bailleur que du preneur à s’engager pour une durée fixe et incompressible de 9 ans, comme c’est le cas en France ou en Belgique. La durée du contrat pourrait ainsi être mieux adaptée aux besoins des parties. Ainsi cette flexibilité permettrait de tenir compte de l’apparition récente des magasins éphémères ("pop-up stores").L’interdiction du bail à durée indéterminée, quant à elle, serait nécessaire, selon le Gouvernement, en raison du mécanisme de protection légale du preneur par le moyen de l’indemnité d’éviction, qui est toujours lié au refus d’une demande de renouvellement du bail, exigeant nécessairement un bail à durée déterminée.C. Résiliation anticipéeActuellement les parties doivent respecter la durée du bail, si celui-ci est à durée déterminée; de même elles doivent observer le délai de préavis qu’elles ont librement convenu.Parmi les nouveautés proposées par le projet de loi, les preneurs de bonne foi, sans comportement fautif ou négligent, auront le droit à une résiliation anticipée avec un préavis de 3 mois, s’ils ont des difficultés financières et lorsque la continuation de leur activité provoquerait inévitablement sa faillite à court terme.Il faut cependant que le preneur ait acquitté tous ses loyers et charges échus. Le bailleur pourra contester devant le juge la résiliation anticipée. Le Conseil d’Etat a émis une opposition formelle à l’égard de cette innovation en raison de nombreuses incohérences et interrogations que soulèverait le texte.D. Pas-de-porteIl arrive souvent qu’un commerçant, pour pouvoir obtenir un bail commercial, se voit obligé de payer un pas-de-porte. Il s’agit d’une somme d’argent versée, à titre de "droit d’entrée", par le nouveau locataire au propriétaire, lors de la conclusion d’un bail commercial.Cette pratique est en plein développement, en raison de la pression forte exercée sur le marché locatif des meilleurs emplacements commerciaux par les groupes étrangers - notamment les grandes marques de luxe – désireux de s’installer au Luxembourg. Au Grand-Duché, cette pratique, qui incite en fait les bailleurs à ne pas renouveler bail en cours, n’est pas réglementée.Le nouveau projet de loi prévoit de sanctionner cette pratique. Tout pas-de-porte sera donc interdit, afin d’obliger les bailleurs à ne demander que le seul loyer. En cas de non-respect de cette interdiction, le preneur pourra demander le remboursement du droit d’entrée interdit, et ceci avec la prescription de droit commun de 30 ans.Le Conseil d’Etat est d’avis que la formulation du texte ne permet pas d’éviter les paiements prohibés et a émis une opposition formelle à l’égard de cette disposition.E. Mandat exclusifLe projet de loi prévoit l’interdiction de tout mandat exclusif pour la relocation, accordé à un intermédiaire tel qu’un agent immobilier; cette pratique actuelle est considérée comme entravant la liberté du marché. Le Conseil d’Etat s’oppose cependant formellement au texte du projet, alors qu’il estime que sa rédaction actuelle ne serait pas intelligible et donnerait donc lieu à une insécurité juridique.F. Modification du contratUne adaptation des conditions financières du bail ne peut actuellement être faite que conformément à ce qui a été prévu dans le contrat. En l’absence de stipulation contractuelle,  une adaptation ne peut être faite que de l’accord des deux parties.D’après le projet de loi, à défaut de stipulation dans le contrat, les deux parties auront le droit de demander une modification des conditions financières du bail lors de sa prolongation ou de son renouvellement ; une telle modification ne pourra être demandée que tous les 3 ans.En cas de désaccord, le juge de paix décidera. Le Conseil d’Etat n’est pas contre le principe de cette nouveauté, mais a émis une opposition formelle contre la formulation actuelle de ce texte, en raison des divergences de lecture possible et de l’insécurité juridique qui en résulte.G. Cession et sous-locationRappelons que, conformément aux principes communs à tous les baux, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder le bail, sauf si cette faculté lui a été interdite partiellement ou totalement. Toutefois, il existe déjà à l’heure actuelle une hypothèse ou l’interdiction de sous-louer ou de céder le bail est considérée comme non valable, à conditions que trois éléments soient remplis à la fois ;- la sous-location ou la cession doit se faire ensemble avec la cession du fonds de commerce,- il faut que le bien immobilier loué soit destiné à l’exercice d’un commerce,- et un commerce identique doit être exploité dans le local loué par le sous-locataire ou le cessionnaire du bail.Il y a néanmoins une hypothèse prévue par la loi qui met en échec l’exception au principe de l’interdiction de céder le bail, en cas de cession simultanée du fonds de commerce : lorsque le bailleur s’est réservé une partie une partie de l’immeuble pour l’habiter lui-même ou y faire habiter sa famille, l’interdiction de céder le bail reste valable, et l’exception décrite ci-avant ne joue pas. Le projet de loi reprend ces dispositions, tout en en étendant le champ d’application aux activités industrielles et artisanales.La grande innovation consiste dans une faculté prévue en faveur du bailleur, en cas de sous-location totale ou partielle, de se substituer, dans les 3 mois suivant sa connaissance effective de la sous-location, au preneur dans sa relation avec le sous-locataire et d’en tirer tous les avantages financiers.Cette mesure est destinée à contrecarrer un véritable commerce de sous-location qui s’est développé ces derniers temps, notamment dans la Ville de Luxembourg, un commerçant prenant en location plusieurs locaux de commerce pour les sous-louer avec un loyer plus élevé. De nouveau, le Conseil d’Etat a émis à l’égard du texte proposé une opposition formelle en raison de l’absence de précision de certains concepts et d’incohérence du texte proposé.H. Délai de résiliation et tacite reconductionEn raison de la liberté accordée aux parties en matière commerciale, celles-ci peuvent actuellement librement prévoir n’importe quel délai de préavis dans le contrat de bail à durée indéterminée.  A défaut de stipulations dans le contrat, le délai d’usage s’applique, qui est de 6 mois avant l’expiration du bail.Si un contrat à durée déterminée ne contient pas de clause de renouvellement, une résiliation n’est pas nécessaire – il cesse de plein droit à l’expiration du terme convenu.Enfin en cas de résiliation pour faute, aucun délai de préavis n’est à respecter, la résolution peut être demandée immédiatement.Si, à l’expiration d’un contrat de bail commercial à durée déterminée, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur - p.ex. si celui-ci accepte sans réserve les loyers versés par le locataire après l’expiration du bail - un nouveau contrat de bail se forme par tacite reconduction. Notons que ce nouveau bail comporte les mêmes modalités que le bail précédent, sauf la durée qui est désormais celle selon l’usage des lieux (en principe 3 ans), et les garanties données qui ne s’appliquent pas non plus au nouveau bail.D’après le projet de loi, le délai de résiliation de tout bail commercial ne pourra désormais être inférieur à 6 mois. La résiliation doit être portée à la connaissance de l’autre partie par tout moyen écrit ou électronique.Si, à l’expiration d’un contrat de bail commercial à durée déterminée, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, ce contrat se poursuivra par tacite reconduction pour une durée déterminée de 3 ans, y compris – et c’est nouveau - la garantie locative.I. Limitation de la garantie locativeLe projet de loi entend limiter à 3 mois la garantie locative que peut demander un bailleur. A l’heure actuelle, il n’existe pas de limitation légale de cette garantie.J. SursisAujourd’hui, le locataire commerçant, industriel, artisan ou fermier, dont le bail vient à cesser, pourra demander deux sursis successifs, chacun de six mois au maximum. Il est à demander au juge de paix par voie de requête et, faute de disposition contraire de la loi, la décision du juge de paix est susceptible d’appel.Le projet de loi propose une modification radicale du sursis commercial : le sursis ne sera plus demandé quand le bail vient à cesser, mais en cas de condamnation au déguerpissement.Ce dernier pourra varier de 1 à 9 mois, sans possibilité de prorogation. Différentes conditions seront à respecter, à savoir :- le paiement, au jour de l’introduction de la demande, de tous les loyers et charges échus,- le requérant doit être l’exploitant réel du fonds commercial- le sursis doit être accordé dans le seul but de permettre au requérant d’organiser le déplacement de son exploitation commerciale.A noter, enfin, que ce nouveau sursis à expulsion ne s’appliquera pas seulement aux baux commerciaux, mais aussi aux baux à ferme.K. Renouvellement préférentiel du bailLe droit au renouvellement préférentiel du bail est le droit d’un commerçant ayant conclu un contrat de bail d’exiger, avant la fin du bail, de la part de son bailleur un nouveau contrat de bail commercial pour une durée déterminée, par préférence à toute autre personne intéressée à laquelle le bailleur souhaiterait le cas échéant donner en location l’immeuble à la fin du bail.Actuellement, un locataire qui exploite dans le local loué un fonds de commerce depuis 3 ans et qui peut se prévaloir du droit au renouvellement préférentiel, ne peut cependant pas faire valoir ce droit au renouvellement préférentiel au-delà de la 15e année de location.Le projet de loi abolit la limitation actuelle de 15 ans du droit au renouvellement préférentiel pour le rendre illimité dans le temps. Par ailleurs, il prévoit un droit de renouvellement absolu du preneur pendant les 9 premières années de location. Ceci permettrait aux commerçants de mener une activité plus durable et d’être plus sécurisés dans leur planification.Dans certaines hypothèses (p .ex. faute du preneur, état insalubre ou dangereux du local pour le preneur ou les tiers, occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants, transformation de l’immeuble loué etc.), le bailleur pourra s’opposer au renouvellement du bail s’il justifie que l’une des sept conditions prévues (dont trois figurent déjà actuellement dans le code civil) est remplie.Après une durée de 9 années d’occupation des lieux loués par le preneur, le bailleur pourra, sans devoir fournir de justification, refuser le renouvellement en versant au preneur une indemnité d’éviction, ou en acceptant l’offre d’un tiers qui s’engage à payer l’indemnité d’éviction au preneur.L. L'indemnite d'évictionLe montant de l’indemnité d’éviction, si le bailleur refuse le renouvellement après 9 ans de bail, ne pourra être inférieur à 12 mois de loyer. Si les parties ne fixent pas le montant de l’indemnité d’éviction à l’avance, le juge de paix  la fixera sur base d’un rapport d’un expert.Au cas où l’indemnité d’éviction n’aura pas été consignée 6 mois avant la fin du bail, le bailleur perd le droit de s’opposer au renouvellement du bail. En raison du grand nombre de questions soulevées par la formulation actuelle de cette disposition, le Conseil d’Etat s’y oppose formellement.M. Droit de préemptionParmi les innovations en matière de bail commercial figure encore l’idée d’un droit de préemption. Le droit de préemption est le droit prioritaire du preneur d’acquérir l’immeuble loué en cas de vente.  La loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation a fortement  inspiré le projet sur le bail commercial à cet égard, dont ce principe a été repris.Le locataire, dont le bail court depuis au moins 18 ans, bénéficiera en principe d’un tel droit de préemption sur les locaux loués.*****Le Conseil d’Etat a formulé de nombreuses oppositions, même formelles, à l’égard du projet, tant en ce qui concerne certains principes du projet qu’en ce qui concerne uniquement la formulation rédactionnelle de certains textes. La balle est maintenant dans le camp de la Chambre des Députés pour décider quelles seront la teneur et la portée finale de cette réforme. Le projet de loi y est encore en cours d’examen en commission. Nous y reviendrons une fois que la nouvelle loi sera entrée en vigueur.Par Lex Thielen, avocat à la Cour.

Néanmoins, il ne s’agit à l’heure actuelle que d’un projet de loi déposé à la Chambre des Députés, et la teneur finale de la réforme ne sera connue qu’une fois que la loi aura été votée par le Parlement.A. Champ d’applicationFaute de définition précise de ce qu’il faut entendre par “bail commercial”, le champ d’application du bail commercial n’est actuellement pas circonscrit de façon suffisamment précise, notamment en ce qui concerne les immeubles affectés à un usage industriel ou artisanal.Le projet de loi entend y remédier en visant désormais tous les immeubles se trouvant au Grand-duché de Luxembourg, qui sont loués et affectés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.Notons que cette notion inclut les centres commerciaux et les galeries marchandes. Par contre, les immeubles affectés à un autre usage professionnel - notamment à un usage administratif  (bureaux, études d’avocats, cabinets médicaux etc.) - ne tombent pas dans le champ d’application du bail commercial. Ils ne le sont d’ailleurs pas non plus à l’heure actuelle, contrairement à une opinion erronée très répandue, même parmi les professionnels du secteur.B. Durée du bailActuellement,  les parties sont libres de prévoir à leur guise la durée du bail : il n’y a pas de durée minimale ou maximale, et le bail commercial peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée. Par contre, si le contrat de bail ne prévoit rien au sujet de sa durée, il n’est pas à durée indéterminée, mais sa durée est celle selon l’usage des lieux, c.-à-d. 3 ans.Contrairement à la législation française et belge, le nouveau texte n’introduit pas de durée minimale pour le bail commercial. Ainsi, les parties pourraient convenir d’un bail d’une seule année. Cependant, le projet impose une durée déterminée, le bail ne pouvant pas être à durée indéterminée. Si le contrat de bail ne prévoit pas la durée du bail, celui-ci sera réputé avoir été conclu pour 3 ans, comme à l’heure actuelle.Le législateur luxembourgeois justifie l’absence de durée minimale par le principe de la liberté contractuelle et la réticence tant du bailleur que du preneur à s’engager pour une durée fixe et incompressible de 9 ans, comme c’est le cas en France ou en Belgique. La durée du contrat pourrait ainsi être mieux adaptée aux besoins des parties. Ainsi cette flexibilité permettrait de tenir compte de l’apparition récente des magasins éphémères ("pop-up stores").L’interdiction du bail à durée indéterminée, quant à elle, serait nécessaire, selon le Gouvernement, en raison du mécanisme de protection légale du preneur par le moyen de l’indemnité d’éviction, qui est toujours lié au refus d’une demande de renouvellement du bail, exigeant nécessairement un bail à durée déterminée.C. Résiliation anticipéeActuellement les parties doivent respecter la durée du bail, si celui-ci est à durée déterminée; de même elles doivent observer le délai de préavis qu’elles ont librement convenu.Parmi les nouveautés proposées par le projet de loi, les preneurs de bonne foi, sans comportement fautif ou négligent, auront le droit à une résiliation anticipée avec un préavis de 3 mois, s’ils ont des difficultés financières et lorsque la continuation de leur activité provoquerait inévitablement sa faillite à court terme.Il faut cependant que le preneur ait acquitté tous ses loyers et charges échus. Le bailleur pourra contester devant le juge la résiliation anticipée. Le Conseil d’Etat a émis une opposition formelle à l’égard de cette innovation en raison de nombreuses incohérences et interrogations que soulèverait le texte.D. Pas-de-porteIl arrive souvent qu’un commerçant, pour pouvoir obtenir un bail commercial, se voit obligé de payer un pas-de-porte. Il s’agit d’une somme d’argent versée, à titre de "droit d’entrée", par le nouveau locataire au propriétaire, lors de la conclusion d’un bail commercial.Cette pratique est en plein développement, en raison de la pression forte exercée sur le marché locatif des meilleurs emplacements commerciaux par les groupes étrangers - notamment les grandes marques de luxe – désireux de s’installer au Luxembourg. Au Grand-Duché, cette pratique, qui incite en fait les bailleurs à ne pas renouveler bail en cours, n’est pas réglementée.Le nouveau projet de loi prévoit de sanctionner cette pratique. Tout pas-de-porte sera donc interdit, afin d’obliger les bailleurs à ne demander que le seul loyer. En cas de non-respect de cette interdiction, le preneur pourra demander le remboursement du droit d’entrée interdit, et ceci avec la prescription de droit commun de 30 ans.Le Conseil d’Etat est d’avis que la formulation du texte ne permet pas d’éviter les paiements prohibés et a émis une opposition formelle à l’égard de cette disposition.E. Mandat exclusifLe projet de loi prévoit l’interdiction de tout mandat exclusif pour la relocation, accordé à un intermédiaire tel qu’un agent immobilier; cette pratique actuelle est considérée comme entravant la liberté du marché. Le Conseil d’Etat s’oppose cependant formellement au texte du projet, alors qu’il estime que sa rédaction actuelle ne serait pas intelligible et donnerait donc lieu à une insécurité juridique.F. Modification du contratUne adaptation des conditions financières du bail ne peut actuellement être faite que conformément à ce qui a été prévu dans le contrat. En l’absence de stipulation contractuelle,  une adaptation ne peut être faite que de l’accord des deux parties.D’après le projet de loi, à défaut de stipulation dans le contrat, les deux parties auront le droit de demander une modification des conditions financières du bail lors de sa prolongation ou de son renouvellement ; une telle modification ne pourra être demandée que tous les 3 ans.En cas de désaccord, le juge de paix décidera. Le Conseil d’Etat n’est pas contre le principe de cette nouveauté, mais a émis une opposition formelle contre la formulation actuelle de ce texte, en raison des divergences de lecture possible et de l’insécurité juridique qui en résulte.G. Cession et sous-locationRappelons que, conformément aux principes communs à tous les baux, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder le bail, sauf si cette faculté lui a été interdite partiellement ou totalement. Toutefois, il existe déjà à l’heure actuelle une hypothèse ou l’interdiction de sous-louer ou de céder le bail est considérée comme non valable, à conditions que trois éléments soient remplis à la fois ;- la sous-location ou la cession doit se faire ensemble avec la cession du fonds de commerce,- il faut que le bien immobilier loué soit destiné à l’exercice d’un commerce,- et un commerce identique doit être exploité dans le local loué par le sous-locataire ou le cessionnaire du bail.Il y a néanmoins une hypothèse prévue par la loi qui met en échec l’exception au principe de l’interdiction de céder le bail, en cas de cession simultanée du fonds de commerce : lorsque le bailleur s’est réservé une partie une partie de l’immeuble pour l’habiter lui-même ou y faire habiter sa famille, l’interdiction de céder le bail reste valable, et l’exception décrite ci-avant ne joue pas. Le projet de loi reprend ces dispositions, tout en en étendant le champ d’application aux activités industrielles et artisanales.La grande innovation consiste dans une faculté prévue en faveur du bailleur, en cas de sous-location totale ou partielle, de se substituer, dans les 3 mois suivant sa connaissance effective de la sous-location, au preneur dans sa relation avec le sous-locataire et d’en tirer tous les avantages financiers.Cette mesure est destinée à contrecarrer un véritable commerce de sous-location qui s’est développé ces derniers temps, notamment dans la Ville de Luxembourg, un commerçant prenant en location plusieurs locaux de commerce pour les sous-louer avec un loyer plus élevé. De nouveau, le Conseil d’Etat a émis à l’égard du texte proposé une opposition formelle en raison de l’absence de précision de certains concepts et d’incohérence du texte proposé.H. Délai de résiliation et tacite reconductionEn raison de la liberté accordée aux parties en matière commerciale, celles-ci peuvent actuellement librement prévoir n’importe quel délai de préavis dans le contrat de bail à durée indéterminée.  A défaut de stipulations dans le contrat, le délai d’usage s’applique, qui est de 6 mois avant l’expiration du bail.Si un contrat à durée déterminée ne contient pas de clause de renouvellement, une résiliation n’est pas nécessaire – il cesse de plein droit à l’expiration du terme convenu.Enfin en cas de résiliation pour faute, aucun délai de préavis n’est à respecter, la résolution peut être demandée immédiatement.Si, à l’expiration d’un contrat de bail commercial à durée déterminée, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur - p.ex. si celui-ci accepte sans réserve les loyers versés par le locataire après l’expiration du bail - un nouveau contrat de bail se forme par tacite reconduction. Notons que ce nouveau bail comporte les mêmes modalités que le bail précédent, sauf la durée qui est désormais celle selon l’usage des lieux (en principe 3 ans), et les garanties données qui ne s’appliquent pas non plus au nouveau bail.D’après le projet de loi, le délai de résiliation de tout bail commercial ne pourra désormais être inférieur à 6 mois. La résiliation doit être portée à la connaissance de l’autre partie par tout moyen écrit ou électronique.Si, à l’expiration d’un contrat de bail commercial à durée déterminée, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, ce contrat se poursuivra par tacite reconduction pour une durée déterminée de 3 ans, y compris – et c’est nouveau - la garantie locative.I. Limitation de la garantie locativeLe projet de loi entend limiter à 3 mois la garantie locative que peut demander un bailleur. A l’heure actuelle, il n’existe pas de limitation légale de cette garantie.J. SursisAujourd’hui, le locataire commerçant, industriel, artisan ou fermier, dont le bail vient à cesser, pourra demander deux sursis successifs, chacun de six mois au maximum. Il est à demander au juge de paix par voie de requête et, faute de disposition contraire de la loi, la décision du juge de paix est susceptible d’appel.Le projet de loi propose une modification radicale du sursis commercial : le sursis ne sera plus demandé quand le bail vient à cesser, mais en cas de condamnation au déguerpissement.Ce dernier pourra varier de 1 à 9 mois, sans possibilité de prorogation. Différentes conditions seront à respecter, à savoir :- le paiement, au jour de l’introduction de la demande, de tous les loyers et charges échus,- le requérant doit être l’exploitant réel du fonds commercial- le sursis doit être accordé dans le seul but de permettre au requérant d’organiser le déplacement de son exploitation commerciale.A noter, enfin, que ce nouveau sursis à expulsion ne s’appliquera pas seulement aux baux commerciaux, mais aussi aux baux à ferme.K. Renouvellement préférentiel du bailLe droit au renouvellement préférentiel du bail est le droit d’un commerçant ayant conclu un contrat de bail d’exiger, avant la fin du bail, de la part de son bailleur un nouveau contrat de bail commercial pour une durée déterminée, par préférence à toute autre personne intéressée à laquelle le bailleur souhaiterait le cas échéant donner en location l’immeuble à la fin du bail.Actuellement, un locataire qui exploite dans le local loué un fonds de commerce depuis 3 ans et qui peut se prévaloir du droit au renouvellement préférentiel, ne peut cependant pas faire valoir ce droit au renouvellement préférentiel au-delà de la 15e année de location.Le projet de loi abolit la limitation actuelle de 15 ans du droit au renouvellement préférentiel pour le rendre illimité dans le temps. Par ailleurs, il prévoit un droit de renouvellement absolu du preneur pendant les 9 premières années de location. Ceci permettrait aux commerçants de mener une activité plus durable et d’être plus sécurisés dans leur planification.Dans certaines hypothèses (p .ex. faute du preneur, état insalubre ou dangereux du local pour le preneur ou les tiers, occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants, transformation de l’immeuble loué etc.), le bailleur pourra s’opposer au renouvellement du bail s’il justifie que l’une des sept conditions prévues (dont trois figurent déjà actuellement dans le code civil) est remplie.Après une durée de 9 années d’occupation des lieux loués par le preneur, le bailleur pourra, sans devoir fournir de justification, refuser le renouvellement en versant au preneur une indemnité d’éviction, ou en acceptant l’offre d’un tiers qui s’engage à payer l’indemnité d’éviction au preneur.L. L'indemnite d'évictionLe montant de l’indemnité d’éviction, si le bailleur refuse le renouvellement après 9 ans de bail, ne pourra être inférieur à 12 mois de loyer. Si les parties ne fixent pas le montant de l’indemnité d’éviction à l’avance, le juge de paix  la fixera sur base d’un rapport d’un expert.Au cas où l’indemnité d’éviction n’aura pas été consignée 6 mois avant la fin du bail, le bailleur perd le droit de s’opposer au renouvellement du bail. En raison du grand nombre de questions soulevées par la formulation actuelle de cette disposition, le Conseil d’Etat s’y oppose formellement.M. Droit de préemptionParmi les innovations en matière de bail commercial figure encore l’idée d’un droit de préemption. Le droit de préemption est le droit prioritaire du preneur d’acquérir l’immeuble loué en cas de vente.  La loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation a fortement  inspiré le projet sur le bail commercial à cet égard, dont ce principe a été repris.Le locataire, dont le bail court depuis au moins 18 ans, bénéficiera en principe d’un tel droit de préemption sur les locaux loués.*****Le Conseil d’Etat a formulé de nombreuses oppositions, même formelles, à l’égard du projet, tant en ce qui concerne certains principes du projet qu’en ce qui concerne uniquement la formulation rédactionnelle de certains textes. La balle est maintenant dans le camp de la Chambre des Députés pour décider quelles seront la teneur et la portée finale de cette réforme. Le projet de loi y est encore en cours d’examen en commission. Nous y reviendrons une fois que la nouvelle loi sera entrée en vigueur.Par Lex Thielen, avocat à la Cour.