1. Avant la vente ...

a. Droit de visite des lieux mis en venteTout bailleur doit, aux termes du code civil, garantir une jouissance paisible au locataire. Il ne saurait dès lors, sans prévenir le locataire, se présenter dans les lieux loués pour faire visiter ces derniers par un acheteur potentiel. Souvent la visite des lieux est prévue et réglementée dans le contrat.En cas d’absence de telle stipulation, on peut estimer que le bailleur doit pouvoir faire visiter les lieux loués aux personnes intéressées, mais il devra le faire en convenant l’heure des visites au préalable avec son locataire, et en n’exagérant pas abusivement avec le nombre de telles visites.Qu’en est-il lorsque le locataire s’oppose à une telle visite ? Le cas n’est pas réglé par la loi, mais le propriétaire a certainement un droit légitime à faire visiter les lieux qu’il souhaite vendre. Néanmoins le propriétaire ne saurait pas pour autant entrer dans les lieux donnés en location sans le consentement du locataire, au risque de commettre une violation de domicile. Il devra, en cas de refus du locataire, saisir le juge de paix afin de se faire accorder le droit d’effectuer ces visites des lieux.b. Droit de préemption du locataireUn droit de préemption du locataire, c.-à-d. un droit prioritaire d’acquisition en cas de vente, n’existe que pour le locataire d’un logement tel que visé par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, dont le bail court depuis 18 ans au moins. Il s’agit en l’occurrence des logements à usage d’habitation loués par des personnes physiques, à l’exclusion des résidences secondaires, accessoires du logement (p.ex. garage), chambres d’hôtel, logements dans des structures d’hébergement spéciales et du Fonds de logement, ainsi que des immeubles affectés à un usage commercial, industriel, administratif, artisanal ou l’exercice d’une profession libérale, les locataires desquels ne bénéficient pas d’un tel droit de préemption.A ce droit il y a cependant des exceptions : le droit de préemption du locataire d’un logement ne joue pas en cas de cession à un membre de la famille du bailleur parent ou allié jusqu’au 3e degré inclusivement (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, oncles/tantes, neveux/nièces, arrière-grands-parents, arrière-petits-enfants). Il ne joue pas non plus en cas de cession gratuite (donation), en cas de vente par adjudication publique, ou au cas où le locataire n’a pas loué tout l’immeuble, respectivement si l’appartement loué n’est pas placé sous le régime de la copropriété (par ex. si le locataire a loué un appartement dans une maison de rapport).Hors ces cas, le bailleur doit adresser l’offre de vente par lettre recommandée au locataire, en l’informant qu’il peut faire une contre-proposition. Le locataire a un mois pour répondre ; en cas de non-réponse il est supposé avoir refusé l’offre. En cas de demande d’obtention d’un prêt pour l’achat du logement, le locataire dispose d’un mois supplémentaire. Le propriétaire pourra vendre le logement à un tiers, mais seulement à un prix supérieur à celui offert par le locataire.Si le propriétaire vend le logement à un tiers en violation du droit de préemption du locataire, la vente reste valable, mais le locataire pourra lui réclamer alors des dommages-intérêts qui, selon la loi, ne peuvent être inférieurs à une année de loyers. Les dommages-intérêts peuvent être plus importants si le locataire arrive à prouver un préjudice plus important que le minimum prévu par la loi.2. ... Et après la venteIl faudra distinguer les cas où le nouveau propriétaire doit respecter le bail en cours, les cas  où il peut procéder à la résiliation du bail, ainsi que les hypothèses de la prolongation du délai de résiliation et du sursis.a. Opposabilité du bail au nouveau propriétaireUn locataire dont le bail a été enregistré, conformément aux exigences du code civil et du code fiscal, dispose d’un contrat ayant une date certaine et qui de ce fait est opposable aux tiers. Il en est ainsi aussi à l’égard du nouveau propriétaire qui est tenu par ce contrat relatif au bien qu’il a acquis, et qui ne peut pas faire expulser le locataire.La situation du locataire dont le bail n’est pas enregistré est dans une situation plus précaire. Son contrat n’est en principe pas opposable au nouveau propriétaire, à moins que ce dernier n’ait eu connaissance du bail avant l’achat. Tel est le cas pour tous  les locataires d’un immeuble non visé par la loi sur le bail à usage d’habitation. Le locataire est alors considéré comme occupant sans droit ni titre et le nouveau propriétaire peut immédiatement demander son expulsion.Par contre, l’article 12 (5) de la loi sur le bail à usage d’habitation prévoit expressément que l’acquéreur d’un logement (maison ou appartement) qui est loué en tout ou en partie ne peut pas expulser le locataire dont le bail n’a pas eu de date certaine avant son acte d’acquisition, si le locataire a été mis en possession du logement avant cette date. Dans ce cas, le nouveau propriétaire doit respecter le contrat de bail existant.Toutefois, cette loi prévoit 3 exceptions où le nouveau propriétaire peut néanmoins demander l’expulsion du locataire d’un logement n’ayant pas un bail enregistré :1. s’il a besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclusivement,2. si le locataire ne remplit pas ses obligations,3. s’il existe d’autres motifs graves et légitimes pour le nouveau propriétaire, le transfert de propriété du logement n’étant lui-même pas considéré comme motif grave et légitime.Il en est de même si le locataire a été mis en possession du bien après l’acte d’acquisition par le nouveau propriétaire.b. Résiliation du bail par le nouveau propriétaireAu cas où le contrat de bail est opposable au nouveau propriétaire, ce dernier est lié par ce contrat et il doit le respecter jusqu’à ce qu’il soit arrivé à terme. Dès lors il ne peut pas demander l’expulsion du locataire et la résiliation ne peut se faire que dans les mêmes conditions que s’il n’y avait pas eu de vente. Tel est le cas pour tous les immeubles donnés en location, qu’il s’agisse d’un bail privé ou commercial, et que l’immeuble loué tombe ou non dans le champ d’application de la loi sur le bail à usage d’habitation.Cette dernière donne cependant, dans un seul cas d’exception, la possibilité de résilier prématurément le bail. C’est l’hypothèse où l’acquéreur du logement loué veut l’occuper lui-même ou le faire occuper par un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclusivement (article 12 (6) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation).Au cas où le nouveau propriétaire invoque ce "besoin personnel", il doit résilier le bail par lettre écrite recommandée à envoyer au locataire dans les trois mois de l’acquisition du logement. Le préavis est de 6 mois et le déguerpissement du locataire doit avoir lieu au plus tard 12 mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail.La résiliation immédiate pour besoin personnel après l’acquisition du logement, sous réserve du respect du préavis, est possible dans le cas d’un bail à usage d’habitation à durée indéterminée.Par contre, en cas de bail à durée déterminée, l’acquéreur doit respecter l’échéance du bail, et le point de départ du préavis de résiliation donné par le nouvel acquéreur ne peut courir qu’à partir de cette échéance.Sous cette réserve, la lettre de résiliation doit être motivée (c.-à-d. énoncer de façon précise les raisons à la base de l’invocation du besoin personnel) et mentionner, sous peine de nullité, le texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.Il est intéressant de noter que le besoin personnel peut être invoqué par une personne morale (p.ex. une société) pour y installer une personne physique (p.ex. un employé) et que le besoin personnel ne vise pas seulement l’habitation, mais toute "occupation", comme par ex. une occupation commerciale ou professionnelle.Enfin, signalons encore que, sous peine de dommages-intérêts en faveur du locataire, le propriétaire qui a invoqué le besoin personnel pour résilier le bail doit occuper les lieux endéans les trois mois qui suivent le départ du locataire. Ce délai de 3 mois est cependant suspendu pendant la durée des travaux de rénovation ou de transformation entrepris par le propriétaire.c. Prolongation du délai de résiliationDans le cas précité d’une résiliation du bail à durée indéterminée pour besoin personnel suite à un changement de propriétaire d’un logement donné en location, le locataire pourra demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. Il doit le faire dans les 3 mois de l’avis de réception à la poste. Toutefois le juge ne pourra qu’accorder une prolongation qui respecte l’exigence que le déguerpissement du locataire doit impérativement se faire au plus tard douze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. En l’absence de telle demande de prolongation du préavis, le nouveau propriétaire peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de 6 mois.d. Le sursisEn cas de résiliation du bail d’un logement donné en location pour besoin personnel par le nouveau propriétaire, une demande en sursis de l’exécution de la décision de déguerpissement n’est plus possible à l’expiration du délai de 12 mois à partir de la date où le nouveau propriétaire a envoyé la lettre de résiliation du bail, respectivement si le locataire a au préalable bénéficié d’une prolongation du délai de résiliation.Un sursis au déguerpissement est également possible en cas de résiliation du bail par le nouveau propriétaire d’un immeuble exclu du champ d’application de la loi sur le bail à usage d’habitation (résidences secondaires, accessoires du logement, chambres d’hôtel, logements dans des structures d’hébergement spéciales et du Fonds de logement, immeubles affectés à un usage commercial, industriel, administratif, artisanal ou l’exercice d’une profession libérale). En effet, la loi accorde ce droit à tout locataire ou occupant sans droit ni titre condamné à déguerpir.Dans tous les cas, le sursis n’est pas un droit, mais une possibilité laissée à l’appréciation du juge de paix qui est à saisir en la matière.

a. Droit de visite des lieux mis en venteTout bailleur doit, aux termes du code civil, garantir une jouissance paisible au locataire. Il ne saurait dès lors, sans prévenir le locataire, se présenter dans les lieux loués pour faire visiter ces derniers par un acheteur potentiel. Souvent la visite des lieux est prévue et réglementée dans le contrat.En cas d’absence de telle stipulation, on peut estimer que le bailleur doit pouvoir faire visiter les lieux loués aux personnes intéressées, mais il devra le faire en convenant l’heure des visites au préalable avec son locataire, et en n’exagérant pas abusivement avec le nombre de telles visites.Qu’en est-il lorsque le locataire s’oppose à une telle visite ? Le cas n’est pas réglé par la loi, mais le propriétaire a certainement un droit légitime à faire visiter les lieux qu’il souhaite vendre. Néanmoins le propriétaire ne saurait pas pour autant entrer dans les lieux donnés en location sans le consentement du locataire, au risque de commettre une violation de domicile. Il devra, en cas de refus du locataire, saisir le juge de paix afin de se faire accorder le droit d’effectuer ces visites des lieux.b. Droit de préemption du locataireUn droit de préemption du locataire, c.-à-d. un droit prioritaire d’acquisition en cas de vente, n’existe que pour le locataire d’un logement tel que visé par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, dont le bail court depuis 18 ans au moins. Il s’agit en l’occurrence des logements à usage d’habitation loués par des personnes physiques, à l’exclusion des résidences secondaires, accessoires du logement (p.ex. garage), chambres d’hôtel, logements dans des structures d’hébergement spéciales et du Fonds de logement, ainsi que des immeubles affectés à un usage commercial, industriel, administratif, artisanal ou l’exercice d’une profession libérale, les locataires desquels ne bénéficient pas d’un tel droit de préemption.A ce droit il y a cependant des exceptions : le droit de préemption du locataire d’un logement ne joue pas en cas de cession à un membre de la famille du bailleur parent ou allié jusqu’au 3e degré inclusivement (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, oncles/tantes, neveux/nièces, arrière-grands-parents, arrière-petits-enfants). Il ne joue pas non plus en cas de cession gratuite (donation), en cas de vente par adjudication publique, ou au cas où le locataire n’a pas loué tout l’immeuble, respectivement si l’appartement loué n’est pas placé sous le régime de la copropriété (par ex. si le locataire a loué un appartement dans une maison de rapport).Hors ces cas, le bailleur doit adresser l’offre de vente par lettre recommandée au locataire, en l’informant qu’il peut faire une contre-proposition. Le locataire a un mois pour répondre ; en cas de non-réponse il est supposé avoir refusé l’offre. En cas de demande d’obtention d’un prêt pour l’achat du logement, le locataire dispose d’un mois supplémentaire. Le propriétaire pourra vendre le logement à un tiers, mais seulement à un prix supérieur à celui offert par le locataire.Si le propriétaire vend le logement à un tiers en violation du droit de préemption du locataire, la vente reste valable, mais le locataire pourra lui réclamer alors des dommages-intérêts qui, selon la loi, ne peuvent être inférieurs à une année de loyers. Les dommages-intérêts peuvent être plus importants si le locataire arrive à prouver un préjudice plus important que le minimum prévu par la loi.2. ... Et après la venteIl faudra distinguer les cas où le nouveau propriétaire doit respecter le bail en cours, les cas  où il peut procéder à la résiliation du bail, ainsi que les hypothèses de la prolongation du délai de résiliation et du sursis.a. Opposabilité du bail au nouveau propriétaireUn locataire dont le bail a été enregistré, conformément aux exigences du code civil et du code fiscal, dispose d’un contrat ayant une date certaine et qui de ce fait est opposable aux tiers. Il en est ainsi aussi à l’égard du nouveau propriétaire qui est tenu par ce contrat relatif au bien qu’il a acquis, et qui ne peut pas faire expulser le locataire.La situation du locataire dont le bail n’est pas enregistré est dans une situation plus précaire. Son contrat n’est en principe pas opposable au nouveau propriétaire, à moins que ce dernier n’ait eu connaissance du bail avant l’achat. Tel est le cas pour tous  les locataires d’un immeuble non visé par la loi sur le bail à usage d’habitation. Le locataire est alors considéré comme occupant sans droit ni titre et le nouveau propriétaire peut immédiatement demander son expulsion.Par contre, l’article 12 (5) de la loi sur le bail à usage d’habitation prévoit expressément que l’acquéreur d’un logement (maison ou appartement) qui est loué en tout ou en partie ne peut pas expulser le locataire dont le bail n’a pas eu de date certaine avant son acte d’acquisition, si le locataire a été mis en possession du logement avant cette date. Dans ce cas, le nouveau propriétaire doit respecter le contrat de bail existant.Toutefois, cette loi prévoit 3 exceptions où le nouveau propriétaire peut néanmoins demander l’expulsion du locataire d’un logement n’ayant pas un bail enregistré :1. s’il a besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclusivement,2. si le locataire ne remplit pas ses obligations,3. s’il existe d’autres motifs graves et légitimes pour le nouveau propriétaire, le transfert de propriété du logement n’étant lui-même pas considéré comme motif grave et légitime.Il en est de même si le locataire a été mis en possession du bien après l’acte d’acquisition par le nouveau propriétaire.b. Résiliation du bail par le nouveau propriétaireAu cas où le contrat de bail est opposable au nouveau propriétaire, ce dernier est lié par ce contrat et il doit le respecter jusqu’à ce qu’il soit arrivé à terme. Dès lors il ne peut pas demander l’expulsion du locataire et la résiliation ne peut se faire que dans les mêmes conditions que s’il n’y avait pas eu de vente. Tel est le cas pour tous les immeubles donnés en location, qu’il s’agisse d’un bail privé ou commercial, et que l’immeuble loué tombe ou non dans le champ d’application de la loi sur le bail à usage d’habitation.Cette dernière donne cependant, dans un seul cas d’exception, la possibilité de résilier prématurément le bail. C’est l’hypothèse où l’acquéreur du logement loué veut l’occuper lui-même ou le faire occuper par un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclusivement (article 12 (6) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation).Au cas où le nouveau propriétaire invoque ce "besoin personnel", il doit résilier le bail par lettre écrite recommandée à envoyer au locataire dans les trois mois de l’acquisition du logement. Le préavis est de 6 mois et le déguerpissement du locataire doit avoir lieu au plus tard 12 mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail.La résiliation immédiate pour besoin personnel après l’acquisition du logement, sous réserve du respect du préavis, est possible dans le cas d’un bail à usage d’habitation à durée indéterminée.Par contre, en cas de bail à durée déterminée, l’acquéreur doit respecter l’échéance du bail, et le point de départ du préavis de résiliation donné par le nouvel acquéreur ne peut courir qu’à partir de cette échéance.Sous cette réserve, la lettre de résiliation doit être motivée (c.-à-d. énoncer de façon précise les raisons à la base de l’invocation du besoin personnel) et mentionner, sous peine de nullité, le texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.Il est intéressant de noter que le besoin personnel peut être invoqué par une personne morale (p.ex. une société) pour y installer une personne physique (p.ex. un employé) et que le besoin personnel ne vise pas seulement l’habitation, mais toute "occupation", comme par ex. une occupation commerciale ou professionnelle.Enfin, signalons encore que, sous peine de dommages-intérêts en faveur du locataire, le propriétaire qui a invoqué le besoin personnel pour résilier le bail doit occuper les lieux endéans les trois mois qui suivent le départ du locataire. Ce délai de 3 mois est cependant suspendu pendant la durée des travaux de rénovation ou de transformation entrepris par le propriétaire.c. Prolongation du délai de résiliationDans le cas précité d’une résiliation du bail à durée indéterminée pour besoin personnel suite à un changement de propriétaire d’un logement donné en location, le locataire pourra demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. Il doit le faire dans les 3 mois de l’avis de réception à la poste. Toutefois le juge ne pourra qu’accorder une prolongation qui respecte l’exigence que le déguerpissement du locataire doit impérativement se faire au plus tard douze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. En l’absence de telle demande de prolongation du préavis, le nouveau propriétaire peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de 6 mois.d. Le sursisEn cas de résiliation du bail d’un logement donné en location pour besoin personnel par le nouveau propriétaire, une demande en sursis de l’exécution de la décision de déguerpissement n’est plus possible à l’expiration du délai de 12 mois à partir de la date où le nouveau propriétaire a envoyé la lettre de résiliation du bail, respectivement si le locataire a au préalable bénéficié d’une prolongation du délai de résiliation.Un sursis au déguerpissement est également possible en cas de résiliation du bail par le nouveau propriétaire d’un immeuble exclu du champ d’application de la loi sur le bail à usage d’habitation (résidences secondaires, accessoires du logement, chambres d’hôtel, logements dans des structures d’hébergement spéciales et du Fonds de logement, immeubles affectés à un usage commercial, industriel, administratif, artisanal ou l’exercice d’une profession libérale). En effet, la loi accorde ce droit à tout locataire ou occupant sans droit ni titre condamné à déguerpir.Dans tous les cas, le sursis n’est pas un droit, mais une possibilité laissée à l’appréciation du juge de paix qui est à saisir en la matière.