par Lex Thielen. (1)

I. Champ d’application

Rappelons les conditions nécessaires pour que la législation particulière en matière de vente d’un immeuble à construire s’applique : il faut qu’il s’agisse d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, que le vendeur se soit réservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage et que des versements ou dépôts soient effectués par l’acquéreur avant même l’achèvement de la construction.

En ce qui concerne le cas des copropriétés, le régime particulier de la garantie du promoteur s’applique à tout immeuble dans lequel au moins un lot a fait l’objet d’une vente à terme ou d’une vente en l’état futur d’achèvement.

II. Les désordres pouvant donner lieu à garantie : vices apparents, vices cachés, défauts de conformité

Le vice de construction est une défectuosité portant sur la qualité technique de l’immeuble ou d’un de ses éléments d’équipement indispensables et qui diminue ou anéantit l’usage auquel il est destiné. Il faut distinguer entre les vices apparents et les vices cachés.
Les vices apparents sont ceux qui sont visibles au moment de la livraison ainsi que ceux qu’une personne profane moyennement diligente devrait pouvoir déceler en procédant à une inspection élémentaire.

Le vice caché est celui qui ne peut être décelé à première vue, soit qu’il n’est pas visible au moment de la remise de l’immeuble, soit qu’il ne se manifeste que plus tard.

Il y a défaut de conformité lorsque l’objet livré ne correspond pas, en partie ou en totalité, à ce qui a été convenu, sans pour autant présenter une défectuosité technique. Il peut concerner les matériaux, surfaces ou équipements, la quantité ou la qualité, voire l’aspect de l’objet.

III. Les délais de garantie
1. Les  vices apparents

L’acquéreur ne peut accorder une décharge au vendeur, ni avant la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, pour les vices de construction alors apparents. Une telle décharge serait nulle d’office.

Le délai de prescription pour les vices apparents était d’un an jusqu’en 1987. Lors d’une réforme législative en matière de protection juridique du consommateur cette disposition a été abolie – par inadvertance semble-t-il ! Depuis lors l’acquéreur dispose du délai de droit commun de 30 ans, mais en raison de l’article 189 du code de commerce ce délai est ramené à 10 ans quand il s’agit d’un vendeur professionnel.

Contrairement à la vente de droit commun d’un immeuble, en matière de vente d’immeuble à construire, le vice apparent n’a pas besoin d’être dénoncé à bref délai.
Une réception sans réserves de l’objet immobilier par l’acquéreur entraîne évidemment   agréation des vices apparents, l’acquéreur ne pouvant plus s’en prévaloir par après.
La preuve qu’il s’agit d’un vice apparent et non d’un vice caché incombe au vendeur, l’acquéreur n’ayant qu’à établir l’existence du vice, son caractère caché étant présumé.

2. Les vices cachés

Pour les vices cachés, les principes de la garantie du promoteur sont les suivants :

- 2 ans pour les menus ouvrages
- 10 ans pour les gros ouvrages qui compromettent la solidité de l’immeuble ou qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné.

Le délai de garantie et le délai d’action sont identiques dans les deux cas. L’action éventuelle de l’acquéreur doit donc être intentée avant l’expiration de ce délai de 2 respectivement 10 ans, il ne suffit pas que le vice se manifeste avant cette date.

- Par contre, pour les gros ouvrages ne compromettant pas la solidité de l’immeuble ou ne le rendant pas impropre à l’usage auquel il est destiné, la législation sur la vente d’immeuble à construire ne prévoit pas de délai particulier. Le droit commun est dès lors applicable qui prévoit un délai de garantie de 30 ans ; cependant la garantie est limitée à 10 ans quand il s’agit d’un vendeur professionnel ayant la qualité de commerçant, ce qui est presque toujours le cas. Par ailleurs l’acquéreur doit dénoncer le vice à bref délai et intenter une action endéans un délai d’un an à partir de la dénonciation.

3. Les défauts de conformité

En l’absence de dispositions légales spécifiques en matière d’immeubles à construire comme celles qui existent pour les vices de construction, les défauts de conformité restent soumis au droit commun, comme en matière de vente ordinaire d’un immeuble.

L’acquéreur bénéficie donc pour les défauts de conformité d’une garantie et d’un délai d’action de 30 ans (10 ans à l’égard du promoteur-vendeur ayant la qualité de commerçant).

Pour les défauts de conformité, en l’absence de disposition spécifique le délai de garantie court à partir de la livraison de l’objet, c.-à-d. à partir de la remise des clefs, et non à partir de la réception comme c’est le cas pour les vices de construction.

IV. A qui incombe la garantie des désordres ?

Le code civil prévoit que c’est au vendeur, en l’occurrence au promoteur immobilier, qu’incombe la garantie envers l’acquéreur, non aux architectes, entrepreneurs et autres corps de métier qui ont construit l’immeuble. Néanmoins, l’acquéreur peut actionner directement ces professionnels pour mettre en jeu leur responsabilité s’il le préfère.

Si l’objet immobilier en question a déjà été revendu, l’action en responsabilité pour vices cachés ne peut pas être exercée par les différents acquéreurs successifs contre ceux qui ont entretemps pu acheter et revendre l’immeuble. Seul le vendeur originaire – le promoteur – est dans ce cas tenu de la garantie.

V. Point de départ du délai de garantie

En matière de vice apparent, le délai de prescription pour une action contre le vendeur commence à courir à partir de la date d’expiration du plus tardif des deux délais avant lesquels la décharge n’est pas possible (nous avons vu qu’elle est interdite avant la réception de l’ouvrage par l’acquéreur et avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acheteur), si l’acquéreur n’accorde pas cette décharge.

Pour les vices cachés, le délai de garantie court à partir de la réception de l’objet immobilier par l’acquéreur.

Il s’agit en l’occurrence exclusivement de la réception faite par l’acquéreur avec le promoteur et non à partir de celle faite par le promoteur avec un expert, l’architecte, l’entrepreneur ou encore un corps de métier. Une réception entre le promoteur et un expert ou une autre personne, faite en l’absence de l’acquéreur, respectivement du syndicat des copropriétaires, n’est donc pas opposable à ces derniers.(2)

Une telle réception vaut cependant pour le promoteur au cas où il veut à son tour faire jouer sa propre garantie à l’égard de l’architecte, de l’entrepreneur ou d’un corps de métier.
Il y a lieu de noter que la réception par l’acquéreur n’a pas besoin d’être expresse, mais peut être tacite, p.ex. si l’acquéreur paye sans réserves le solde du prix ou emménage dans la construction achevée. Il en est autrement si l’acquéreur y emménage quand la construction n’est pas encore finie.

En matière de copropriété il a été jugé que la réception de la résidence entière n’a pas pu se faire par l’occupation d’un seul appartement (3). Ceci est logique car un copropriétaire individuel ne peut pas réceptionner les parties communes pour tout le syndicat des copropriétaires. Contrairement à une opinion répandue, le délai pour la garantie des parties communes ne court donc pas à partir du moment de livraison du 1er appartement.

Il n’y a pas de différence entre la garantie décennale et la garantie biennale concernant le point de départ de la garantie qui est toujours la date de la réception. Aussi longtemps qu’il n’y a pas eu réception – expresse ou tacite – le délai pour intenter une action ne commence pas à courir.

Si le contrat de vente ou le règlement de copropriété prévoit une procédure de réception, cette procédure doit être suivie. Même si rien n’est prévu, l’acquéreur garde toujours le droit d’exiger une réception contradictoire avec le promoteur.
Enfin, pour les défauts de conformité, en l’absence de disposition spécifique le délai de garantie court à partir de la livraison de l’objet, c.-à-d. à partir de la remise des clefs.

VI. Les modalités de la réparation

Pour ce qui est de la réparation des vices qui tombent sous la législation spéciale de la vente d’immeuble à construire - vice apparent, vice caché en cas de menu ouvrage ou de gros ouvrages qui compromettent la solidité de l’immeuble ou qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné - le code civil prévoit que le vendeur peut s’obliger à réparer le vice en nature – si une telle réparation en nature est possible. Celle-ci consiste soit dans un remplacement, soit dans une remise en état de l’objet défectueux.

Dans ce cas l’acquéreur ne peut pas demander la résolution du contrat de vente ou une diminution du prix. Celles-ci ne sont possibles que si le vendeur refuse la réparation en nature, si celle-ci est impossible ou encore si le vendeur met trop de temps à y procéder. (4)

Le même droit d’exiger une réparation en nature appartient à l’acquéreur, à condition qu’une telle réparation soit possible et raisonnable. L’exécution en nature inclut la possibilité pour l’acquéreur, au cas où le vendeur la refuse, de se faire autoriser à en charger une autre entreprise, aux frais du vendeur.

Par contre, la législation sur la vente d’immeubles à construire ne prévoit pas de disposition particulière pour la réparation des défauts de conformité. Ici s’applique donc le droit commun : exécution forcée de l’obligation de livrer un objet conforme ou résolution du contrat avec le cas échéant dommages-intérêts.

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1 - Lex Thielen est avocat à la Cour et auteur des livres " Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois ", Editions Larcier, 2010, " Le contrat de bail ", Editions Promoculture/Larcier 2013, " Tout savoir sur l’immobilier ", Editions Promoculture/Larcier (1ère édition 2015, 2e édition novembre 2016)  et " Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt " Editions Promoculture/Larcier 2016. Le présent article a déjà été publié dans le numéro 65 – mars 2011 de habiter.lu, et a été actualisé.
2 - Elter et Schockweiler : Copropriété des immeubles bâtis et vente d’immeubles à construire, n° 256.
3 - Cour d’appel de Luxembourg, 26 janvier 2005, Bulletin d’Information sur la Jurisprudence 2005 de la Conférence du Jeune Barreau, p. 44.
4 - Cour d’appel de Luxembourg, 15 octobre 1987, Pasicrisie luxembourgeoise, t. 27, p. 188.