Par Lex Thielen1, avocat à la Cour.
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Jeunes actifs, stagiaires, étudiants, parents célibataires ou encore retraités, la colocation séduit de plus en plus au sein même du Grand-Duché. Les raisons sont nombreuses, mais on retrouve en tête le coût qui est bien plus avantageux que pour une location individuelle. Ce phénomène de société pose plusieurs interrogations en droit luxembourgeois. Nous en examinerons les plus fréquentes.

Avant tout, il faut savoir une chose : si l’objet immobilier est donné en colocation, de quelque façon que ce soit (colocation commune ou colocation individuelle) en vue d’un usage résidentiel, la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation est applicable. Beaucoup de bailleurs et de colocataires ignorent cela, et beaucoup de contrats de colocation prévoient des dispositions contraires à cette loi.

A - La notion de colocation

Colocation ou location partagée, ce terme désigne la location par plusieurs locataires d’un même objet immobilier, le plus souvent à des fins de logement. Paradoxalement, tout le monde sait ce qu’est la colocation, mais elle n’est définie par aucun texte luxembourgeois.

La colocation peut concerner tant des logements que des bureaux ou autres parties d’un immeuble donné en location. Si elle concerne des logements, elle tombe en principe sous le régime de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.  

A l’origine, la seule forme de colocation était la conclusion d’un bail commun à tous les locataires avec le propriétaire portant sur l’ensemble de l’objet immobilier. C’est ce que nous appellerons « colocation commune ». Un tel bail contient généralement une clause de solidarité en faveur du bailleur.

Avec la pratique et l’émergence de la location partagée d’un logement entre personnes qui ne se connaissent pas, et qui souhaitent occuper les lieux en principe à des dates et pour des périodes différentes, les bailleurs ont diversifié les formes juridiques de colocations. On retrouve maintenant la possibilité pour le propriétaire de signer un bail avec chaque colocataire séparément. C’est ce que nous appellerons « colocation individuelle ». Le bailleur loue des parties privatives distinctes (généralement des chambres meublées) à divers locataires, avec cependant des parties communes. Il faut que les différents baux contiennent, dans ce cas de figure, la mention de l’espace privatif de chaque colocataire et des espaces communs.

L’absence de législation spécifique à la colocation n’est pas un obstacle à la possibilité de conclure un tel bail avec plusieurs preneurs. Il existe cependant des particularités liées à ce type de location qu’il convient d’exposer ci-après.

B - La solidarité entre colocataires

Dans le cas d’une colocation commune, le bailleur peut prévoir dans le contrat de bail une clause de solidarité entre colocataires, qui constitue une source importante de litiges en matière de bail à loyer.
En présence d’une clause de solidarité, les colocataires sont réputés être solidaires. Il faut à ce stade noter qu’une telle clause de solidarité est en principe générale et s’applique ainsi en toute matière. Elle a des conséquences notamment en matière de paiement des loyers et dans le cadre du départ d’un colocataire.

Si une clause de solidarité générale est certainement envisageable dans un bail commun à tous les colocataires, elle ne l’est que difficilement dans l’hypothèse de plusieurs baux individuels, donc de colocation individuelle.

Toutefois, il est à nos yeux néanmoins possible dans ce cas que le contrat de bail prévoie la solidarité entre colocataires en ce qui concerne leur responsabilité en cas de dégâts causés aux parties communes. Nous reviendrons plus loin sur les conséquences d’une telle clause.
Voyons d’abord quelles sont les conséquences d’une clause de solidarité générale en ce qui concerne le paiement des loyers et le congé donné par un locataire.
Il faut distinguer entre la colocation individuelle et la colocation commune.

1. La colocation individuelle

Une colocation individuelle telle que nous l’avons définie est caractérisée, notamment, par l’existence de plusieurs contrats de bail individuels conclus avec chaque locataire.  Nous avons précisé qu’une clause de solidarité générale ne peut a priori être prévue que dans un contrat de bail commun à tous les locataires, donc non en cas de colocation individuelle.

Paiement des loyers À défaut d’un bail commun à tous les colocataires, le bailleur doit réclamer le paiement des loyers respectifs à chaque locataire individuellement. Il est en effet difficilement envisageable qu’un bailleur puisse demander à un locataire de payer le loyer dû par un autre locataire en vertu d’un contrat de bail différent !

Congé donné par un colocataire Etant donné que les locataires ont conclu des baux individuels avec le bailleur, le congé donné par un des locataires n’a pas d’influence sur les relations contractuelles entre le bailleur et les autres colocataires. Si le locataire sortant respecte les conditions de résiliation de son bail, il sera libéré de ses engagements tandis que les locataires restants continueront d’être tenus envers le bailleur en vertu de leur contrats respectifs.

2. La colocation commune

Le bailleur conclut un bail commun à tous les locataires ; il convient de distinguer entre le bail qui prévoit une clause de solidarité générale et celui qui n’en prévoit pas.

a) En présence d’une clause de solidarité

Paiement des loyers Si le contrat de bail commun à tous les locataires prévoit une clause de solidarité, le bailleur est en droit de réclamer le paiement intégral des loyers à n’importe quel des colocataires, avec la possibilité de ce dernier de se retourner contre les autres colocataires pour obtenir le remboursement.

Congé donné par un colocataire Un colocataire solidaire qui a seul donné congé n’est pas déchargé de sa solidarité pour le paiement des loyers et des charges échus après son départ par le locataire resté dans les lieux. Il n’est cependant pas tenu solidairement d’une éventuelle indemnité d’occupation.

Il n’est pas certain si ce principe s’applique uniquement au bail à durée déterminée ou également au bail à durée indéterminée, dans le cadre duquel le locataire solidaire sortant resterait tenu du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation définitive par le bailleur ou les locataires restants. La même question se pose dans le cadre d’un bail à durée déterminée qui a été reconduit (de manière légale ou conventionnelle) pour une durée indéterminée. A notre connaissance, la jurisprudence luxembourgeoise ne s’est pas encore prononcée sur ces questions.

b) En l’absence d’une clause de solidarité

Paiement des loyers Si le contrat de bail commun à tous les colocataires ne prévoit pas de clause de solidarité, le bailleur n’est pas en droit de réclamer le paiement intégral des loyers à n’importe quel des colocataires, bien qu’ils aient tous signé le même contrat. Chaque locataire n’est tenu que pour sa quote-part.

Congé donné par un colocataire Si l’un seul des colocataires communs souhaite sortir du bail, il a été admis par la jurisprudence qu’en l’absence d’une clause de solidarité, il ne peut être contraint contre son gré à rester tenu indéfiniment par le contrat de bail et que la résiliation notifiée par un seul des locataires au bailleur a pour effet de mettre un terme aux relations contractuelles qui lient ce locataire au bailleur, le bail continuant pour les autres locataires.

C - Obligation de restitution

L’obligation de restitution est différente selon qu’il s’agit d’une colocation commune ou d’une colocation individuelle.

1. La colocation commune

Dans une colocation commune, les colocataires occupent les lieux en principe pendant la même période.

Si l’objet loué dont ils bénéficient d’une jouissance commune se trouve dégradé à la fin du bail, l’obligation de restitution des lieux est indivisible dans les relations entre le bailleur et les différents locataires de façon à ce que ces derniers doivent répondre « in solidum » du dommage.

Cela signifie que chacun est tenu responsable pour le tout envers le bailleur (mais sans lien représentation entre les débiteurs), sauf à un ou plusieurs de ces locataires de s’exonérer en prouvant que la dégradation est imputable à l’un ou plusieurs des colocataires.

En cas de présence d’une clause de solidarité, la même solution s’applique, sauf qu’il existe dans ce cas une représentation réciproque entre colocataires.

En cas de départ d’un des locataires seulement, uniquement celui-ci sera tenu à ce moment de restituer les lieux en bon état.

2. La colocation individuelle

Dans le cadre d’une colocation individuelle, les locataires occupent et quittent les lieux souvent à des dates différentes.

En raison de baux différents pour chaque colocataire portant sur des parties privatives différentes, La responsabilité « in solidum » des colocataires ne joue pas en cas de dommage causé aux parties privatives.

Concernant l’obligation de restitution des parties communes, cette problématique est plus difficile à apprécier.
Il est dès lors recommandé aux parties de préciser dans les contrats de bail l’étendue de l’obligation de restitution des parties communes, et en prévoyant une responsabilité solidaire des personnes qui sont colocataires pendant la même période d’occupation.

D - Garantie et assurance locative

Le régime de la garantie et de l’assurance locative varie selon qu’il s’agit d’une colocation individuelle ou commune.

1. La colocation individuelle

La garantie locative Dans la colocation individuelle, le bailleur conclut un bail individuel avec chaque locataire et doit donc préciser les termes de la garantie locative avec chaque locataire de manière séparée. Lorsqu’un locataire souhaite sortir du bail, le bailleur sera donc tenu de son obligation de restitution de la garantie à l’égard du locataire sortant, même si tous les autres locataires restent dans les lieux.
L’assurance locative L’assurance locative est plus délicate à mettre en œuvre dans le cadre d’une colocation individuelle, mais il existe différentes solutions.

D’une part, chaque colocataire peut souscrire sa propre assurance locative. Il est dans ce cas important pour le bailleur d’exiger que tous les contrats d’assurance soient conclus auprès du même assureur pour éviter des litiges éventuels entre assureurs différents se « renvoyant la balle » pour savoir qui est responsable, ce qui peut prendre du temps.
Etant donné que les colocataires occupent les lieux en principe pendant des périodes différentes, cette solution semble plus facile à mettre en œuvre que l’hypothèse d’une assurance prise par un seul locataire couvrant le bien dans sa globalité, les colocataires se répartissant ensuite les frais.

Le propriétaire peut également convenir avec les colocataires de souscrire en son nom une assurance locative pour le compte de tous les colocataires et de récupérer cette charge annuelle d’assurance à chaque paiement du loyer.

Cette solution peut paraître très pratique dans une colocation individuelle alors que le montant que les colocataires doivent verser au bailleur à titre de paiement de l’assurance locative est fonction de la durée pendant laquelle ils occupent les lieux. Cependant, une problématique se pose lorsque les lieux ne sont pas intégralement occupés, notamment en cas de départ d’un colocataire : le bailleur devra dans ce cas soit augmenter la quote-part de la mensualité qui revient à chaque locataire, soit prendre en charge une partie des coûts de l’assurance lui-même.

2. La colocation commune

La garantie locative Le bailleur n’a aucune obligation de restituer une partie de la garantie locative au colocataire sortant s’il s’agit d’un bail commun.

L’assurance locative En cas de colocation commune avec un contrat de bail commun à tous les colocataires, un des locataires peut souscrire une assurance pour l’intégralité de l’immeuble loué, les frais étant ensuite répartis par lui parmi tous les colocataires. Cependant, en cas de départ du locataire assuré, il faudra engager des démarches nouvelles pour souscrire une nouvelle assurance.

De la même manière, les colocataires peuvent souscrire ensemble une assurance locative. Une telle assurance devrait cependant être modifiée chaque fois qu’un locataire décide de quitter les lieux.
Finalement, il y a la possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance en son nom pour le compte de tous les colocataires, étant donné que les colocataires occupent les lieux en principe pendant la même période, et de mettre les frais à charge des colocataires.

E - Résiliation du contrat

Résiliation par le locataire Dans le cadre d’une colocation commune, si ce sont les locataires qui entendent résilier le bail, la lettre de résiliation doit être signée par tous les locataires en cas de bail commun ; une résiliation par l’un seul des locataires ne résilie le bail qu’à son égard, et non à l’égard des autres locataires. Dans ce cas, il convient de rappeler que le colocataire sortant restera tenu de ses obligations contractuelles si le bail contient une clause de solidarité.
En cas de collocation individuelle, les contrats de bail doivent être résiliés individuellement par chaque locataire. La résiliation d’un de ces contrats n’aura pas d’effets sur les autres baux en cours.

Résiliation par le bailleur En cas de bail commun à tous les locataires, la résiliation doit être notifiée à chacun des colocataires, sauf si le contrat de bail prévoit qu’ils sont solidaires. Dans ce dernier cas, la résiliation envoyée à l’un d’eux produit ses effets à l’égard de tous.
S’il s’agit d’une colocation individuelle, le bailleur a conclu des baux individuels avec chaque colocataire. Au cas où il souhaite les résilier, tous ou un ou plusieurs seulement, il doit les résilier séparément étant donné que chaque contrat de bail constitue un contrat à part, indépendant des autres.

Etant donné que ces baux sont d’habitude conclus pour des périodes différentes selon les colocataires, le bailleur devra évidemment respecter pour chaque bail son échéance particulière, de même que les dispositions de la loi sur le bail à usage d’habitation concernant les cas de résiliation possible.

Il est vrai que les baux de colocation individuelle présentent des particularités, notamment en ce qui concerne la durée et les conditions de résiliation de ces contrats, pour lesquelles l’actuelle législation en matière de bail à usage d’habitation semble mal adaptée.
Néanmoins, avant toute éventuelle réforme en la matière, les dispositions légales doivent être respectées. Souvent le cocontractant ignore ceci, et dans ce cas la non-conformité d’un bail n’aura probablement pas de conséquences. Mais en cas de recours, le juge devra appliquer les dispositions de la loi.

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1- Lex Thielen est avocat à la Cour et auteur des livres « Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois », Editions Larcier, 2010, « Le contrat de bail », Editions Promoculture/Larcier 2013, « Tout savoir sur l’immobilier », Editions Promoculture/Larcier (1ère édition 2015, 2e édition novembre 2016), « Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt » (Editions Promoculture/Larcier 2016) et « Le droit de la construction au Luxembourg » (Editions Promoculture/Larcier février 2018).